简介：夫妻一方婚前签定不动产买卖合同，以个人财产缴纳首付款并在银行贷款，婚后用共同财产还贷，不动产注册在首付款支付方名下的，人民法院可以裁决不动产归产权注册一方，仍未交还的贷款为产权注册一方的个人债务。双方婚后联合还贷缴纳的款项及其比较不应财产电子货币部分，再婚时由产权注册一方对另一方展开补偿。徐某、俞某于1998年自行结识，同年底奠定爱情关系，2002年9月16日注册成婚，2005年3月育一女。

2015年10月21日，俞某向一审法院驳回诉讼，拒绝与徐某再婚。同年12月10日。一审法院为反对俞某的再婚催促。

2016年8月2日，俞某再度向一审法院驳回诉讼，拒绝与徐某再婚。同年11月25日，经一审法院调停，双方再婚。

另外，2000年8月25日，俞某、俞A某与案外人上海某开发公司签定《安居房、平价房实配售合约》，以170816元出售争议房产。徐某、俞某、俞A某于一审庭审中证实：该房屋首付款为70816元，余款由俞某申请人公积金贷款10万元，该贷款婚前偿还债务49184.33元，婚后偿还债务50815.67元，至今已全部还请求。现争议房产产权注册为俞某和俞A某联合共计。

本案，是一起再婚后财产纠纷案件，现争议房产价值为295.16万元。【法院裁决】 一审法院裁决：俞某缴纳徐某房屋折价补偿款439032.44元 二审法院裁决：撤消一审判决;俞某缴纳徐某180000元 【案件分析】 夫妻一方婚前签定不动产买卖合同，以个人财产缴纳首付款并在银行贷款，婚后用共同财产还贷，不动产注册在首付款支付方名下的，人民法院可以裁决不动产归产权注册一方，仍未交还的贷款为产权注册一方的个人债务。双方婚后联合还贷缴纳的款项及其比较不应财产电子货币部分，再婚时由产权注册一方对另一方展开补偿。

本案中，双方对房屋原价值、现价值以及婚后还贷的款项证实完全一致，一审法院不予获准。双方的争议焦点是，婚后还贷部分产生的电子货币部分否不应由俞某不予补偿? 一审法院指出：俞某虽然称之为婚后还贷皆为其父母代其缴纳，但俞某明确提出的证据，尚能无法证明徐某、俞某婚后经济互相独立国家，其收益无力偿还债务贷款，也无法证明偿还债务贷款之钱款全数来自于其父母。

故俞某坚称理由，未予说法。故双方联合还贷的50815.67元为徐某、俞某的夫妻财产所缴纳，其适当的电子货币部分，由俞某向徐某不予补偿。

本案二审核心争议焦点，在于争议房产是俞某、俞A某联合共计的情况下，一审判决以俞某婚后偿还50,815.67元所对应的争议房产电子货币部分由俞某向徐某不予补偿否有误。二审法院指出：联合共计是所指各共计有人根据联合关系，不分份额地联合拥有对共计财产的权利。联合共计法律关系的特点在于，各联合共计有人行使的权利及于整个共计财产，而某种程度及于共计财产的某个部分。在没誓约的情况下，联合共计有人应该联合拥有债权、分担债务。

故本案的争议房产是由俞某、俞A某联合共计，并无证据证明俞某、俞A某有针对该房产项下的贷款债务分担在先的誓约。因此，俞某婚后偿还债务贷款债务的不道德，应及于整个争议房产，而不该意味着及于其偿还数额所对应的财产权利。

徐某在与俞某中止婚姻关系后，就争议房产婚后还贷电子货币补偿驳回的诉讼，并不当然造成俞某、俞A某联合共计关系基础的失去，也不包含拆分争议房产的根本性理由。因此，俞某、俞A某就联合共计的争议房产展开拆分，不不应当然沦为本案处置的前提条件。综上，二审根据争议房产出售时间、权属状况、贷款交还情况，以及徐某、俞某婚姻关系正式成立、中止时间，双方对争议房产的贡献情况等综合因素，亦须确认俞某不应缴纳徐某争议房产项下补偿款18万元。

婚前买房婚后还贷，再婚怎么拆分房产? 夫妻再婚时对不动产的归属于，牵涉到到各种情形，对应了各种的方法，其中一方婚前购买的不动产，婚后双方联合还贷的，按《婚姻法司法解释三》第十条的规定： “夫妻一方婚前签定不动产买卖合同，以个人财产缴纳首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产注册于首付款支付方名下的，再婚时该不动产由双方协议处置。” “依前款规定无法达成协议的，人民法院可以裁决该不动产归产权注册一方，仍未交还的贷款为产权注册一方的个人债务。双方婚后联合还贷缴纳的款项及其比较不应财产电子货币部分，再婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权注册一方对另一方展开补偿。” 《婚姻法》第三十九条：“再婚时，夫妻的共同财产由双方协议处置;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照料子女和女方权益的原则裁决。

夫或妻在家庭土地承包经营中拥有的权益等，应该依法不予维护。” 对于如何拆分夫妻共同财产联合还贷，应该从两个方面考虑到： 一就是指还贷的时间看，还贷的时间只要正处于婚姻关系延续期间，一般才可确认是双方用夫妻共同财产还贷，而不用区分资金源于哪一方的收益; 二是看夫妻之间否誓约实施分别财产制或者对涉嫌房屋的还贷问题否有尤其的誓约，如果双方对上述问题展开了尤其誓约，则拆分财产时誓约优先，不出限于本说明的规定。因还贷缴纳的款项归属于夫妻共同财产，一般情况下，可以按照一人一半的原则拆分，即再婚时获得房屋产权一方应该将婚姻关系延续期间所偿还债务的贷款数额的一半，补偿给对方。对于房产的电子货币部分可取得多少补偿，可根据房屋购买资金的来源及其在全部房价款中所占到的比例来考量其拆分原则。

一般情况下，房屋购买资金的来源有以下三个部分构成： (1)一方于婚前购房时缴纳的首付款以及其个人偿还债务的贷款部分 该部分是不动产的大自然电子货币，并非投资收益，不不应作为夫妻共同财产拆分。(2)双方当事人婚后联合还贷部分 由于婚后夫妻任何一方的扣除皆归属于夫妻共同财产，而且夫妻在一起生活使得另一方早已没适当或者没有可能购买个人房屋，同时，房价承继下跌也增大了无房一方的机会成本，使得其实质上早已因为签订婚姻而错失了最佳的个人购房时机，因此对于夫妻联合还贷部分，不不应非常简单的视作夫妻联合债权，而由房屋所有权人非常简单地补偿对方一半，还应当补偿对方联合还贷部分对应的房产电子货币。(3)并未偿还债务的贷款 并未偿还债务的贷款既已视作房屋所有权人的个人债务，其对应的房产电子货币亦是房屋所有权人所有，对方无权拒绝拆分其对应的电子货币部分。再婚不动产补偿款的计算方法 司法解释中认为补偿款按双方婚后联合还贷缴纳的款项及其比较不应财产电子货币部分来计算出来，但明确怎么来算，说明中没明确的规定，造成在实务中在计算出来不动产补偿款时，不存在计算出来标准不统一的问题，但约有以下三种计算出来方式。

(1)不动产补偿款=夫妻联合还贷缴纳的款项(还包括本息)÷(不动产出售价格(录：应当再加购房所需的其他费用)+全部应付利息)×不动产评估现值(或夫妻接纳不动产现值)×50%。留意：该公式的重点是“全部应付利息”要如何解读?最低法吴晓芳法官得出一个说明，即“再婚时贷款仍未清偿完，不能将夫妻联合早已偿还债务的利息计算出来不动产成本，而无法将宽约20年或30年的仍未还贷利息都划入成本。”这是因为，划入未来的利息将造成非产权注册一方，无法享用先前房产的升迁收益，却要现实分担未来的所有利息，使得现实补偿款减少的不公平后果。

(2)不动产补偿款=夫妻联合还贷缴纳的款项(还包括本息)×50%+夫妻联合还贷缴纳款项(还包括本息)×50%÷(不动产出售价格(录：应当再加购房所需的其他费用)+全部应付利息)×(不动产评估现值-不动产出售价格(录：应当再加购房所需的其他费用)-全部应付利息)。留意：该公式的重点是“不动产出售价格(应当再加购房所需的其他费用)+全部应付利息=再婚时早已再次发生的购房总成本”。故不动产评估现值乘以这个总成本，即为不动产的电子货币。

(3)不动产补偿款=夫妻联合还贷缴纳的款项(还包括本息)×50%×(不动产评估现值÷出售该不动产所开支的总成本)。留意：该公式的重点是“不动产成本=首付款+一方婚前所缴纳的还贷本息+婚后联合缴纳的还贷本息+剩下贷款本金+其他费用”。

留意：其他费用是指交易所牵涉到的成本，归属于购房的适当开支，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不还包括公共修理基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长年用于中产生的费用。当然，上述三种计算方法并无法涵括实际案件中的所有情形，也并非意味著权威精确，法院在裁决时会综合考虑到均衡男女双方的利益，维护妇女权益，公平裁决，故上面三个公式仅有作为一个参照。除此之外，审判实践中，有时也不会遇上房价暴跌的情况，比如出售不动产时在一个较为低的点位，婚后夫妻联合还贷若干年后，再婚时不动产的现值反而比当初出售时暴跌了。

面临这种不动产没电子货币甚至经常出现负增长的情况，产权注册一方(或原本不是产权注册一方，但双方协商一致更改注册由另一方持房)最少要给另一方联合还贷本息一半的补偿。原因有二： 一是一方婚前早已签定不动产买卖合同，出售什么地理位置、什么楼层、什么朝向的不动产是购买方自己的自由选择，另一方婚后只是联合参予还贷，购买方大自然应该分担房价暴跌的风险; 二是不动产如果今后贬值，收益是归持房一方所有，收益与风险对等，而且自由选择持房也是其强迫的自由选择，所以再婚时的升值损失大自然也应当由持房一方独自一人分担。

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